• Google+

Цены на недвижимость в Украине: что с ними произойдет в 2015 году?

26 декабря 2014 г. — Банки Украины

Приобрести квартиру у хозяина или застройщика? Такой важный вопрос будет волновать большинство украинцев в 2015 году. Попробуем разобраться, что же произойдет с недвижимостью (ценами на нее). Можно ли заключить наиболее выгодную сделку и как это сделать?
В уходящем году деволоперы, мужественно стиснув зубы, подчинились девальвации. Еще в период с февраля по май, хотя курс гривны падал, конвертация стоимости квадратного метра у застройщиков происходила по курсу 8 гривен за доллар. В конце же года они решили отказаться от каких бы то ни было «стабилизаторов». Цены стали напрямую зависеть от того, какой курс актуален на данный момент. В будущем году очень сильным фактором будет фискальный:

- так как тарифы ЖКХ постоянно растут, то содержание крупных квартир могут позволить себе далеко не все.

- налог на недвижимость становится жестче.

Для подоходного налога будет введен «косвенный метод». Налоговики заинтересуются купленной недвижимостью, которая станет ярким маркером того, что у человека имеются значительные «серые» доходы.

Если исходить из гривенного эквивалента, цены на недвижимость возросли в уходящем году максимум на 70%. Но в выигрыше остались те, кто является потенциальным покупателем. Зачастую те сбережения, которые изначально создаются для ощутимых трат, конвертируются в доллары или же евро. Если же смотреть на цены на недвижимость в долларах, то отмечается их снижение. Также отмечена большая сговорчивость застройщиков и продавцов вторичного рынка.

В Киеве и других регионах появились различные проекты. Они были подогреты нестабильностью политической ситуации и девальвацией. Александр Попов, являющийся директором «Аржимантики», проектной группы, отметил, что раньше Киев был особым центром, притягивающим тех, кто хотел улучшить свою жизнь. Сегодня с ним достойно конкурируют Львов и другие города, находящиеся в Западной Украине.

Рынок первичного жилья

В 2014 году количество сделок с новым жильем практически сравнялось со вторичным. Число обеспеченных покупателей уменьшилось. "Первичка" стоит дешевле, и это уже хорошо. При этом она чище, если смотреть на юридическую строну, а качество при этом достаточно высокое.
В следующем году цены на «первичку» будут расти, а на вторичное – снижаться. При этом рынок останется покупательским.

Более охотно застройщики возводят бюджетное жилье. Существуют данные, согласно которым 3/4 всего нового жилья в столице – квартиры комфорт и эконом-класса. Многие строительные организации стараются вступить в сро, чтобы получить больше заказов.

При этом покупатель стал более разборчивым, поэтому его запросы постоянно растут. Объяснимо, если покупатель достаточно доступной по цене квартиры, желает, чтобы рядом находился парк или же лес, а транспортная развязка была максимально удобной. Важна также социальная инфраструктура: наличие школ и детских садов, магазинов и больниц. Отмечается рост требований, которые предъявляются к самому жилью. Необходимо наличие качественных стеклопакетов, счетчиков тепла, фасады должны быть утеплены. Все это обязательно.

Очень часто инвесторы выбирают те жилые комплексы, которые расположены в окрестностях мегаполиса. Если до города 30 километров, то такое расстояние абсолютно малозначимо. Сегодня в крупных городах появляется множество торговых центров, которые решают проблему покупки продуктов и отдыха. Александр Говорун отметил, что стоимость эконом-жилья в пригороде Киева начинается с 8 тысяч гривен, а в самом Кииеве – с 11-ти.

В крупных городах на цены влияет девальвация. Со столичными разница довольно ощутима. Она составляет 30%. Так в Одессе и Днепропетровске еще весной этого года один квадратный метр бюджетного варианта квартиры стоил 7 тысяч гривен. Сегодня цена повысилась до 9 тысяч. Подорожание бизнес-класса составило 50%. Если раньше в Киеве эти квартиры стоили от 15 тысяч гривен, то сегодня за них придется выложить 20 тысяч гривен за один квадратный метр.

Больше всего цены увеличились на премиум-класс. Рост составил до 70%. Объясняется это тем что: риски финансирования в данных объектах берутся на себя самими застройщиками, высока доля использования в отделке материалов импортного производства. Как итог, стоимость «элитки» в Киеве начиналась с 20 тысяч гривен. Сегодня она уже значительно больше – до 30 тысяч гривен.
Причем деволоперы говорят о дальнейшем повышении цен. Сегодняшняя стоимость не является пределом. Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослав Чапко сказал о том, что в декабре и январе будут скидки и акции к Новому году. Но уже с февраля, вероятнее всего, гривенные цены вырастут на 7%. Если говорить о годовом удорожании, то оно прогнозируется в пределах 20%.

Можно ли на что-то надеяться

Вторичное жилье неумолимо теряет свои позиции. Если говорить о соотношении совершенных сделок, то но составляет 60:40, причем в пользу первичного жилья. Застройщику важно реализовать построенные квартиры и получить финансирование на возведение очередного объекта. Вот почему вполне распространены скидки на «первичку» до 15%. Ну а сделки на вторичном рынке жилья так и будут проходить по простому принципу договоренности.

Достаточно сложно договориться с продавцами, чтобы они пошли на какие-то уступки. Вероятно, они примут решение вообще подождать со сделкой до того момента, когда наступят лучшие времена. Но по утверждению риелторов, если покупатель проявит определенное упорство, он сможет сбавить цену до 30%. Если же учитывать тот факт, что застройщики буквально наступают на пятки, продавцам придется неминуемо снижать планку своих запросов.

Также новостройки дают простор для различной перепланировки, а также реализации своих идей в плане дизайна. Так, например, сегодня распространен формат открытого пространства, позволяющий при ремонте создать квартиру специально для себя: есть возможность переноса стен и принятия решения по поводу расположения всех помещений в квартире.

Это делает абсолютно неизбежным падение стоимости жилья вторичного типа. Конечно же, оно не будет таким быстрым, как это было в 2014 году. Цены снизятся примерно на 15%, но для ряда объектов произойдет и более внушительное падение. Эта точка зрения была высказана Ярославом Чапко. Большая часть продавцов будет выжидать, будут совершаться лишь вынужденные сделки. Это даст возможность совершать срочную продажу по доступной цене.

Как же можно растянуть

Возвращение ипотечного кредитования в будущем году маловероятно. Останутся лишь рассрочки. Первый взнос составит от 10%, срок полного погашения будет варьироваться, начиная от года (максимум три). Важна та схема, по которой будет происходить погашение, а также зависимость размера платежей от валютного курса.

Если покупатель готов изначально внести больше 50% от стоимости, он может выплачивать остаток по той цене, которая прописана в договоре (расчет будет производиться в гривне). Есть и другой вариант – происходит привязка к тому курсу гривны, который существует в то время, когда будет производиться оплата. Этот способ характерен для тех проектов, когда покупатель согласен на 30% от той суммы, которая составляет первоначальный взнос. Если же у инвестора есть лишь минимальная сумма, ему будет предложен вариант растущих платежей, зависящих от роста самого дома.
Вероятнее всего, что последний вариант будет наиболее популярным. Связано это с невозможностью прогнозирования девелоперами затрат по причине девальвации и инфляции. Намного легче каждый месяц индексировать цену на жилье, исходя из того, как быстро растут затраты. Это поможет перестраховать все риски.

Все в кошелек

Министерство регионального развития Украины представило данные, согласно которым в стране более 3000 новостроек являются проблемными. Они возводятся уже больше пяти лет. Но маловероятно, что строительство будет окончательно заморожено.

Застройщики начинают нового жилья очень осторожно. Несколько очень внушительных девелоперов пришло в Киев. Скорее всего, их работа будет основана на подрядах. Данный прогноз сделал президент Конфедерации строителей страны Лев Парцхаладзе. По мнению аналитиков, многие компании сосредоточат ресурс на тех стадиях, когда строительство уже будет завершаться. Деньги не будут распыляться на различные жилые комплексы.

Также недвижимость будет великолепным инструментом инвестирования. Так в уходящем году было отмечено увеличение спроса на те квартиры, площадь которых достаточно велика. Их покупают для того, чтобы создать мини-гостиницы. В будущем году такое направление будет развиваться на новом витке. Будет возвращаться практика доходных домов, которые пользовались популярностью в самом начале 20 века. Наиболее известен – дом с Химерами, созданный архитектором Городецким. Компания «Риэл» из Львова начинает строительство доходного дома Elyseum. Расположен он рядом с проспектом Победы.

Инвесторы покупают жилье для того, чтобы потом регулярно сдавать его в аренду. Попробуем разобраться, что же гарантировано съемщику. Квартира современного уровня, которая расположена рядом с центром, а стоимость ее можно сопоставимы с гостиницей, находящейся где-то на окраине. При этом плата за аренду полностью фиксирована. Инфраструктура действительно налажена: выполняется регулярная уборка, готовка, стирка и остальные нужды бытового характера. При всем этом очень важно, что состав дома в социальном плане полностью однороден. Об этом поведал Олег Перегинец, являющийся соучредителем компании Киев Стандарт. Важно, что человек, который приобрел метры в таком доходном доме, зарабатывает стабильно каждый месяц, начиная уже с первого года.

Комментарии

blog comments powered by Disqus

Финансовый супермаркет