• Google+

О ситуации на рынке аренды недвижимости в Киеве

24 июня 2015 г. — Банки Украины

Киевский рынок недвижимости всегда особенно остро реагировал на любые изменения экономической ситуации в стране, но наиболее сильно неблагоприятная экономическая ситуация сказывалось на самом восприимчивом его сегменте: рынке аренды жилья. И очередной кризис, потрясший экономику страны некоторое время тому назад, также наибольший урон нанес именно сегменту экономики.

Мало того, что цены на съем жилья резко менялись: падали и снова взлетали, так еще и изменялись критерии, предъявляемые к арендаторам. В один из периодов возможность снять квартиру напрямую зависела от прописки гражданина. А резкий подъем цен на услуги ЖКХ также оказал свое влияние на отношение между арендаторами и арендодателями. Причем в этой ситуации оба субъекта отношений стремились извлечь из сложившейся ситуации максимальную выгоду. Так, арендатор, хотел получить от людей, приехавших в столицу, максимальный доход, а арендодатель стремился как можно сильнее сбить цену на съем жилья.

Приход весны все ждали как наступление поры изменений, и они не заставили себя ждать. Что же происходит на рынке аренды украинской недвижимости сейчас, и каковы причины явлений, которые мы наблюдаем в настоящее время?

Доллар сдает свои позиции.

Все ученые и экономические аналитики в своих мнениях сходятся в одном: расчеты в долларах очень скоро канут в лето. Практически все денежные отношения, связанные со съемом жилья в настоящее время ведутся в украинской валюте, гривне. И лишь 20 % собственников по-прежнему взимают со своих арендаторов плату за съем жилья в американской валюте.

В эти 20 % входят в основном е. кто сдают в аренду коммерческую недвижимость, а также те, кто продолжает рассчитываться по старым договорам, заключенным еще до начала кризисных явлений в экономике. Однако остались еще и те немногие, которые до сих пор, несмотря ни на что, предпочитают рассчитываться с арендаторами в долларах или евро.

Наибольшая часть рыночного сегмента аренды жилья полностью перешла на гривны, а те, кто по-прежнему хотят рассчитываться в долларах, просто не могут сдать в аренду недвижимость, находящуюся в собственности. С чем связано то, что доллар теряет свои позиции именно в этом сегменте рынка и в стране в целом и с этой валютой никто не хочет работать? В первую очередь, с высоким уровнем инфляции и нестабильностью американской валюты. Да и рассчитываться в гривне стало выгоднее. Те арендаторы, которые вовремя сменили валюту расчетов, с успехом получают прибыль.

По мнению эксперта-аналитика Артура Пилипчука, мы наблюдаем стабильную тенденцию. Так, в 2,5-3 раза уменьшилось число людей, использующих в расчетах за недвижимость доллары. В свою очередь гривна укрепила свои позиции и теперь в ней рассчитываются в 1,5-2 раза чаще.

Рассмотренная тенденция действует для большей части рынка аренды, однако для недвижимости стоимостью свыше 2000 у.е. подобное правило неприменимо. В этом сегменте расчеты за аренду недвижимости по-прежнему стабильно осуществляются в долларах или евро. И изменений в этой области не предвидится абсолютно никаких. В то время, как в договорах аренды квартир бизнес-класса и эконом-класса в свою очередь четко прописано, что все расчеты осуществляются в гривнах и нет ни единого упоминания о долларах или евро.

Как изменился спрос на рынке аренды недвижимости?

Если с долларом все более-менее понятно, то возникает другой вопрос: как же сказалась ситуация экономической напряженности на спрос и предложение на рынке аренды квартир?
Цены на съем жилья выросли, но в то же время спрос на съем жилья значительно упал. Немного нелогичная тенденция, ведь обычно в ответ на снижение спроса цены тоже должны падать, однако этого не произошло.

Уменьшение спроса, как известно, вызывает увеличение предложения. И именно такая ситуация и произошла. Сергей Костецкий приводит следующие цифры: в конце 2014 года количество сдаваемых в Киеве квартир составляло около 28-30 тысяч единиц, а в настоящее время их около 33 тысяч. Почему это произошло? Во-первых, часть квартир ушли с рынка купли-продажи на рынок аренды, а, во-вторых, не все люди готовы снимать жилье по завышенным ценам. Однако увеличение предложения не снизило аппетиты арендодателей: идти на какие-либо компромиссы со съемщиками жилья они не намерены.

Насколько выросли цены на съем квартир с начала 2015 года? В среднем на 1-1,2 тысячи гривен, что составляет около 25% от исходной стоимости на начало этого года.

И арендодателей тоже можно понять: цены растут, процент инфляции тоже постепенно ползет вверх, людям же тоже нужно на что-то жить, обуваться и одеваться. А при нынешней неблагоприятной экономической ситуации помощи киевлянам ждать не откуда.

Многие молодые пары из-за повышения цен на съем жилья отказываются от реализации мечты жить отдельно на съемной квартире и уходят жить к родителям.

Как и всегда, максимальный спрос существует на квартиры недорогого ценового ряда, но при этом находящиеся в более-менее нормальном состоянии.

По мнению Ларисы Ставиноги, постепенно ситуация с балансом спроса и предложения приходит к нормальному рыночному соотношению, вместе с тем, наибольшим спросом пользуется все так же вторичное жилье.

Арендатор хочет получить за свои деньги нормальное жилье, поэтому быстрее улетают квартиры с качественным ремонтом, мебелью и бытовой техникой, пусть и недорогой. Съемщики готовы арендовать квартиру с ремонтом даже в том случае, если ее цена будет немного выше, чем на квартиру 80-90-х годов без ремонта. Цены на квартиры посуточно Киев также незначительно поднимутся.

Артур Пилипчук подчеркнул, что быстрее всего сдаются квартиры, расположенные в центральном районе, Позняках и на Левобережном массиве. Существует парадоксальная ситуация: иногда в центре можно найти жилье хорошего качества дешевле, чем аналогичное жилье на окраинах города.
Если раньше максимальным спросом пользовались бюджетные однокомнатные квартиры и двушки, расположенные рядом с метро, то теперь получается, что выгоднее снять трехкомнатную квартиру, но на две семьи.

Как в дальнейшем изменится ситуация на рынке аренды жилой недвижимости?

В настоящий момент достоверно оценить и четко спрогнозировать то, как будет вести себя в дальнейшем киевский рынок недвижимости, не представляется возможным. Но большинство экспертов считают, что этот сегмент рынка взял курс на постепенную стабилизацию положения.
По прогнозам экспертов, хотя в целом экономическая ситуация на Украине летом 2015 года не претерпит существенных изменений, цены на аренду квартир начнут постепенно выравниваться и снижаться. При этом доллар определенно уступит свои позиции украинской гривне. Ведь спрос на съем жилья существует в гривне, значит и предложению придется волей-неволей подстраиваться под желания арендаторов. В противном случае хозяева просто не смогут сдать свои квартиры.
Однако многие эксперты сходятся во мнении, что даже если страну перестанет штормить постоянными скачками и падениями национальной валюты, цены на аренду недвижимости все равно могут постепенно расти вверх.

Сергей Костецкий считает, что даже если рост падение национальной валюты стабилизируется на отметке 20, вряд ли это внесет существенные коррективы в сложившуюся ситуацию. Все равно те хозяева квартир, которые еще не подняли цену на жилье, пересмотрят свою ценовую политику и пусть и с опозданием, но начнут сдавать сою недвижимость на пару тысяч гривен дороже. Прогнозируется рост стоимости аренды жилья еще примерно на 1-1,2 тыс. гривен. Скорее всего в ближайшие пару месяцев ситуация несколько наладится, прогнозируется также очередное увеличение предложения на рынке вторичного жилья, возможно оно составит около 35 тысяч квартир.
А Лариса Ставинога согласна с мнением Сергея Костецкого и оценивает сложившуюся ситуацию таким образом, что, скорее всего, недорогие квартиры, хозяева, которые еще не подняли значительно свои расценки, вероятно, будут стоить дороже, ведь спрос на них очень высок. А вот дорогие апартаменты, скорее всего, наоборот начнут падать в цене, ведь спрос на них сейчас уже не так велик, как раньше.

Какой же из всего из этого следует вывод? В ближайшее время недорогого жилья в Киеве точно не будет. И, несмотря на упавший спрос, хозяева квартир не снизят расценки на аренду своего жилья, ведь рост цен на жизнь, продукты, ЖКХ просто не позволит им этого сделать. Скорее всего, в связи с тем, что арендаторы стали более требовательны к условиям проживания, арендодатели будут вынуждены сделать ремонт в своих квартирах, чтобы увеличить шансы на то, что их жилье будет не просто стоять, а начнет приносить прибыль от сдачи в аренду. Из-за низкого спроса на недвижимость, конкуренция между потенциальными арендодателями будет расти.

Но, к сожалению, ни арендодатели, ни жильцы, не смогут кардинальным образом изменить тупиковую ситуацию на рынке аренды жилья, так как сложилась она не по их вине. Они, скорее заложники сложившегося порядка вещей, а не первопричина проблемы. Стабилизировать этот сегмент рынка смогут только внешние факторы, такие как благоприятные изменения экономической и политической ситуации в стране.

Комментарии

blog comments powered by Disqus

Финансовый супермаркет