• Google+

Украинский кризис власти негативно влияет на рынок недвижимости страны

17 февраля 2015 г. — Банки Украины

Завершившийся всего два месяца назад 2014 год самым негативным образом отразился на рынке недвижимости Украины. Повышение цен вследствие девальвации гривни, значительное сокращение спроса из-за снижения платежеспособности населения и некоторые другие факторы, привели к уменьшению строительной активности. Согласно прогнозам экспертов, в наступившем году падение рынка не только не остановится - оно будет продолжаться еще более стремительными темпами.
На ситуацию на рынке недвижимости Украины одинаково негативно влияют экономический и политический кризисы. При этом дать однозначную оценку всему происходящему достаточно сложно. Так, с одной стороны, наблюдается резкое снижение покупательского спроса вследствие экономического спада. С другой стороны, на фоне начавшейся девальвации гривни и серьезных проблем в банковской сфере, многие украинцы поспешили вложить имеющиеся у них сбережения в покупку недвижимости.

Внесла свою лепту в развитие негативных тенденций на рынке недвижимости (по большей части жилой, нежели коммерческой) и массовая миграция населения с юго-востока страны, охваченного войной. Абсолютно все участники рынка, отмечали повышенный спрос на недвижимость в Киеве, Львове и близлежащих к зоне АТО районах в периоды эскалации конфликта на Донбассе, хотя, нужно сказать, что по этой же причине, например, вырос спрос на трехкомнатные квартиры посуточно в Москве http://www.kvartira-2000.ru/apartments/3-komnata/.

А вот для собственников коммерческой недвижимости 2014 год принес лишь один негатив. В гостиничном сегменте кризис власти на Украине, привел практически к стопроцентному снижению заполняемости номеров, а в офисном и торговом сегмент – к росту свободных площадей и рекордному падению цен на аренду. При этом многие строительные компании, оценив объективно ситуацию в стране, перенесли сдачу эксплуатацию готовых объектов на неопределенный срок.
Сокращение показателей наблюдается и в строительстве. Согласно официальным данным, за 12 месяцев 2014 года, объемы строительства в Украине упали на 19,3 процента до 4423 миллиардов гривен.

Жилой сегмент

Влияние событий прошлого года на рынок недвижимости, было крайне неоднозначным. На вторичном рынке, из-за роста спроса вследствие девальвации нацвалюты наблюдается значительное повышение цен. По данным аналитического ресурса «Столичная недвижимость», стоимость на квартиры выросла с начала года - на конец года практически на 70 процентов и составила 26938 грн/кв, причиной этого специалисты называют привязку цен к доллару.

В это же время цены на рынке первичного жилья выросли лишь на 20 процентов до 16432 грн/кв, в этом сегменте рынка на рост стоимости повлияла инфляция и повышение цен на строительные материалы. Поэтому нет ничего удивительного в том, что для большинства покупателей, наиболее предпочтительными оказались квартиры в новостройках. Однако, участники рынка отмечают, что спрос на жилье в сегменте премиум-класса упал в несколько раз, в то время как цены на подобные площади выросли более чем в полтора раза.

При этом специалисты акцентируют внимание на том, что падение спроса обусловлено исключительно экономическими факторами, политической ситуацией в стране и непрекращающимися военными действиями на Донбассе. Некоторые покупатели, опасаясь, что военные действия могут выйти за пределы Юго-Востока Украины попросту боятся делать дорогостоящие покупки, к тому же многие состоятельные люди страны, предпочли покинуть ее и переждать ситуацию в Европе.

В то же время практически не пострадал «эконом» сегмент рынка. И если в премиум-сегменте недвижимость выросла на 70-80 процентов, в бизнес-сегменте - этот показатель достигает 40 процентов, а в «эконом» и «комфорте» рост цен не превышает 28 процентов.

Специалисты так же отмечают, что по сравнению с 2013 годом, снижение спроса на недвижимость в 2014 году составило 20 процентов, в обще годовом выражении. При этом, около 70 процентов всех покупателей нацелены на приобретение жилья в эконом сегменте рынка. Как отмечают украинские аналитики, из-за нестабильности в стране и продолжающейся девальвации гривни в 2015 году продолжатся тенденции роста цен и снижения спроса на недвижимость. Однако, проблемы банковского сектора и отток вкладов сможет сыграть на руку строительным компаниям – боясь потерять свои средства, население будет вынуждено вкладывать накопления в покупку недвижимости. В связи с этим, говорить о падении рынка недвижимости в 2015 году несколько преждевременно. А вот на активизацию рыка, при условии улучшения ситуации в Украине, по прогнозам политологов, можно рассчитывать не раньше конца следующего года.

Торговые площади

В торговом и офисном сегментах весь 2014 году наблюдался стабильный рост свободных площадей, который спровоцировал значительное понижение арендных ставок. Так, по информации, предоставленной международным консалтинговым агентством Jones Lang LaSalle, на протяжении двенадцати месяцев прошлого года доля свободных площадей в торгово-развлекательных центрах Киева выросла на 6,3 процента в первом квартале, на 8,2 процента – во втором квартале и на 9,5 процентов в третьем квартале.

При этом, консалтинговая компания UTG, располагает данными, согласно которым количество вакантных площадей в ТЦ Украины, на конец 2014 года, составило около 50 процентов. Наибольший отток арендаторов, отмечался на тех площадях, чьи хозяева отказались снизить закрепленную в долларах арендную ставку, не желая принимать во внимание, ухудшение покупательского спроса и снижение товарооборота торговых точек.

Специалисты отмечают, что начиная с 2010 года, арендные ставки торговых и офисных площадей оставались практически неизменными, на уроне в 1,1 тысячу долларов за кв.м. в год. Однако, уже в первом квартале ставки начали расти. Девальвация национальной валюты, начавшееся снижение реальных зарплат населения и розничного товарооборота в итоге привело к падению покупательской активности, что стало причиной снижение доходов ритейлеров. Последние незамедлительно пересмотрели стратегию развития Украины на 2014 год, что спровоцировало падение арендных ставок до 960 долларов за кв.м. в год.

Управляющие компании практически всех основных торговых центров Киева в результате были вынуждены пересмотреть условия аренды для своих арендаторов. При этом, одни собственники коммерческих площадей поспешили зафиксировать ставку, другие же пошли на уступки и понизили плату на 10-30 процентов.

Многие девелоперы, на фоне непрекращающегося конфликта на Юго-Востоке Украины отложили на неопределенное время сроки сдачи ввода в эксплуатацию новых зданий. Многие эксперты уверены, что если ситуация не стабилизируется в ближайшее время новые торговые площадки вряд ли будут открыты и в 2015 году. Если их все же удастся открыть, то Киев и Львов столкнутся с перенасыщением торговых площадей. В этом случае, с точки зрения перспективности реализации строительных проектов, самыми предпочтительными окажутся Одесса и Харьков.

Офисные площади

Не менее плачевно выглядит ситуация и в сегменте офисной недвижимости. По данным агентства UTG, по причине девальвации гривни и сокращения спроса арендные ставки на офисные помещения снизились на 20-25 процентов. На декабрь прошлого года средний диапазон арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» составил 22-35 долларов за кв. м., а в классе «В» лишь 15-21 доллар за кв. м. В настоящее время доля пустующих помещений в киевских бизнес-центрах уже превышает 23 процента.

Правительство Украины вынуждено было признать, что на рынке офисной недвижимости сложилась крайне непростая ситуация. На фоне политической нестабильности и экономического кризиса уровень вакантности в 23 процента побил все исторические рекорды на киевском рынке.

Директор департамента рынка капитала DTZ, Владимир Мысак, анализируя создавшуюся ситуацию, отметил, что по причине стремительного снижения арендных ставок, а так же из-за повышения числа свободных площадей, многие девелоперы, заканчивающие строительство новых офисных центров, могут перенести их ввод в эксплуатацию на конец 2015 – начало 2016 годов.

Оживить этот сегмент рынка недвижимости, по мнению специалистов, могла бы миграция бизнеса с охваченного войной Востока. По данным компании DTZ, большинство предпринимателей, которые вынуждены были свернуть свой бизнес на Донбассе, переезжают во Львов, Киев, Харьков и Днепропетровск. Однако количество таких «бизнес мигрантов» пока незначительно и существенного влияния оказать не способно.

Судя по всему, в 2015 году особого улучшения в этом секторе рынка ждать не стоит. Большинство зарубежных компаний предпочли отложить открытие собственных офисов в Украине, а те кто уже вышел на украинский рынок, всеми силами стремится оптимизировать затраты, в том числе, и за счет сокращения занимаемых площадей.

В то же время агентство DTZ оптимистично оценивает долгосрочные перспективы всего рынка недвижимости, в целом, и офисного сегмента, в частности. Особой популярностью уже в ближайшем будущем станет пользоваться город Львов, где в 2015 году планируется сдача сразу двух крупных торговых центров.

Гостиницы

Наиболее сильно ситуация в стране отразилась на гостиничных операторах, которые столкнулись практически с полным затуханием въездного туризма, как направлением деятельности. Конечно, можно отметить, что большинство гостиниц Киева и прежде редко когда могли похвастаться запыленностью более чем на 55 процентов. При этом заполняемость основных брендированных отелей Киева на протяжении последних двух лет стабильно находилась на отметке в 50 процентов. Но по причине остановки туристического потока, этот показатель стремительно падал на протяжении всего 2014 года и в декабре достиг отметки в 30 процентов. При этом, владельцы гостиниц отлично понимают, что увлечения потока туристов в страну, охваченную войной, ждать не стоит, в связи, с чем даже не пытаются снижать цены на проживание, тем самым, уменьшая, и так минимальные доходы. Как отмечает старший аналитик UTG, Констант Олейник, по причине такой низкой заполняемости отелей, их владельцы вынуждены принимать решение об их полном или частичном закрытии.

По мнению Олейника, из-за негативных тенденций на рынке гностичной недвижимости, скорее всего, будут перенесены сроки открытия гостиничных комплексов и отелей, чей ввод в эксплуатацию был запланирован на 2014-2016 годы. Примечательно, что улучшения ситуации в 2015 году в этом сегменте рынка, ждут разве, что отъявленные оптимисты, коих в Украине с каждым днем становится все меньше и меньше.

Увеличение налога на недвижимость

Рассматривая будущее украинского рынка недвижимости, нельзя обойти вниманием планы правительства страны по расширению налоговой базы на недвижимое имущество. Кабинет министерств уже занимается рассмотрением законопроекта, согласно которому в руки органов местного самоуправления перейдет право самостоятельно определять налоговые ставки и базу налогообложения, а налоговыми ставками будет облагаться не только жилое, но и коммерческое жилье.

Как отмечает один из партнёров юридической фирмы «КПД Консалтинг», Владислав Кисиль, введение ставки налогообложения на коммерческую недвижимость может принести плоды лишь, в случае снижения общей нагрузки на бизнес со стороны государства. Однако, введение налогообложения на коммерческие площади при сохранении всех существующих сегодня налогов и сборов самым негативным образом скажется на бизнесе в частности, и на инвестиционном климате страны в целом.
При этом, эксперты убеждены, что больше всех пострадают собственники логистической недвижимости. Они изначально владеют большими площадями, а уровень их дохода не превышает 5-6 долларов на кв.м. Даже если Правительство Арсения Яценюка, установит минимальную налоговую ставку в 2 доллара за каждый квадрат, принимая во внимание размеры площадей, для многих компаний сумма налоговых взносов окажется попросту непосильной.

Более того, по мнению, ведущих украинских экономистов, введение налога на коммерческие площади может негативно сказаться и на других сегментах рынка. Доходность владельцев офисных и торговых площадей снизится, даже при учете, что их размеры намного меньше логистической недвижимости.

Некоторые юристы уверены, что снижение налоговой нагрузки даже после введения налога на недвижимость возможно, в том случае, если местные власти все же получат в свои руки право самостоятельно устанавливать налоговые ставки. Есть вероятность, что власть на местах все же пойдет навстречу бизнесу и установит для него сниженные коэффициенты по уплате налога. Так же можно будет рассмотреть вопрос о предоставлении налоговых льгот для отдельных категорий предпринимателей, что позволит им поправить дела и продержаться на плаву даже в неспокойное кризисное время.

Жилая или коммерческая недвижимость?

В целом большинство экспертов, уверено, что в ближайшие несколько лет интерес девелоперов к строительству недвижимости коммерческого плана будет неуклонно снижаться, так как их вряд ли устроит снижение доходности от реализуемых проектов.

Из-за того, что в 2014 году арендные ставки начали стремительно падать, хозяевам коммерческой недвижимости пришлось пересмотреть срок ее окупаемости. Подобные тенденции наблюдаются и в сегменте торговой недвижимости, товарооборот и доходы заметно снизились, при этом, население стало более активно делать покупки через Интернет. Именно поэтому для большинства девелоперов сегодня оказались более предпочтительными всевозможные жилищные проекты.

Подтверждением этого являются данные, опубликованные в конце года проектной компанией «АИММ-ГРУПП», согласно которым основную массу всех проектирующихся в Киеве новостроек (90 процентов) составляют объекты жилого строительства. При этом, возводятся в основном дома эконом-класса, что связано со значительным палением спроса в других ценовых сегментах жилищного рынка.

В целом, все эксперты в один голос твердят, что 2015 год не только не поможет решить проблемы, но и ухудшит ситуацию. Однако, нельзя не принимать во внимание, что рынок недвижимости Украины зависит от политической и экономической ситуации в стране, улучшится ситуация - начнутся улучшения и на рынке недвижимости.

Комментарии

blog comments powered by Disqus

Финансовый супермаркет