• Google+

Влияние военного времени на рынок недвижимости в 2015 году

18 февраля 2015 г. — Банки Украины

В течение 2014 года Украина испытала на себе много сложных этапов. Прочувствовала она как борьбу за европейски выбор, так и бои за целостность территории страны. Негативные моменты отложили свой отпечаток на жизни населения: прочувствовала трудности экономика. Не стал исключением и столичный рынок недвижимости.

Первый квартал прошедшего года показал, что киевская недвижимость может держаться на высоте. Средняя цена на квадратные метры в долларовых эквивалентах держалась стабильно до апреля месяца. На стоимость жилья не смогли повлиять ни движения в политических верхах, ни огромные долги государства и пустая казна, ни даже страшные кровавые события в самом центре Киева. Нацбанк ввел ограничения на снятие валютных вкладов, произошла аннексия Крыма, значительно взлетел вверх курс доллара – а цены на недвижимость крепко стояли на месте.

Продавцы пытались делать хорошие скидки своим покупателям на торгах, при том, что цены на недвижимость зафиксировали в долларах. Покупатели в свою очередь уверенно выжидали, когда цены на квартиры начнут падать. Они были уверены, что стоимость на недвижимость вскоре начнет плавно опускаться вниз.

Продажи на вторичном рынке сильно упали. Большинство покупателей, все же имея проблемы с жилплощадью, решили обратить свое внимание на жилье первичного рынка. Где в это время цены фиксировались в гривнах, поэтому если приравнять их к доллару, то в американской валюте они стали намного дешевле. Это было выгодным предложением для потенциальных покупателей. На стройплощадках, не смотря на трудные времена, велись активные работы (на некоторых даже в две или три смены). Учитывая падение стоимости гривны, многим покупателям открылись возможности приобрести на первичном рынке квартиру в ранее не доступных престижных микрорайонах города.
Вместе с тем постоянно при покупке квартиры в новостройках у инвестора всегда существовал риск стать обманутым. Но людей это не останавливало, и последние семейные сбережения вкладывались в большинстве случаев еще на этапе закладки фундамента жилого комплекса. Желание заполучить в будущем не дорогие (по сравнению) квадратные метры было намного сильнее, чем чувство страха перед неизвестным риском.

Такая картина просматривалась весь период первого квартала, но во втором квартале тенденция ценовой политики на рынке вторичного жилья начала круто меняться. Вся страна вместе с многочисленным обществом начала жить по новым законам, которые теперь диктовали военные дни на Донбассе. В тех регионах начались полномасштабные бои с сепаратистами. Со складов для этих целей подоставали практически все виды оружий. Начался новый отсчет времени.

Гривна начала свой стремительный полет вниз. Тут даже самые стойкие продавцы поняли, на сколько, важно вовремя снизить цену на недвижимость. Стоимость жилье в Киеве (те суммы, которые были представлены в долларах) начали снижаться. Обвал цен наблюдался в пределах 5,4 %, но в некоторых случаях снижение достигало даже 9 % от общей стоимости квартиры.

Уже в мае месяце на рынке недвижимости всплыли продавцы, которые панически боялись, что не успеют продать свой вариант. Они получили название «спешащие продавцы». Такие продавцы просто находились в паническом состоянии и готовы были уступить даже больше чем 20 % от начальной цены на свою недвижимость. Случались случаи, что оплату продавец принимал даже в гривнах. При этом здраво рассчитывая сразу вложить свои только что заработанные доходы в апартаменты на первичном рынке недвижимости.

Второй квартал ознаменовался возросшей активностью на вторичном рынке. И все же с прошлыми годами такую активность сравнить нельзя было.

Многие сделки купли-продажи не могли осуществиться из-за наложенных ограничений Нацбанка: снять валютные вклады стало невозможно. На проведение сделок на рынке недвижимости негативно влияли также следующие факторы:

- стремительно растущая безработица ( при чем скрытая);

- большой рост цен на продукты питания;

-поднятия цен на коммунальные услуги;

- повышение тарифов на электроэнергию и природный газ;

- массовое отключение горячей воды;

- в конце мая начале июня на вторичном рынке появились две основные категории покупателей:
«покупатели-инвесторы», которые перестали доверять банкам;

- жители, которые переехали с Востока и Юга Украины.

Первые удачно покупали квартиры у тех продавцов, которые паниковали. Тем самым получали добротные квартиры в престижных районах по довольно таки неплохой скидке.
Вторая категория покупателей начала перебираться в Киев еще с начала весны. Почувствовав опасность венных действий и нежелание отдать свой бизнес в руки бандитов, люди начали переезжать сюда целыми семьям. Переводить свой бизнес. А так жилье в Киеве купить было сложно (столичные цены весьма отличались от цен в регионах, с которых они приехали), то люди довольствовались съемным жильем или квартирами, купленными в близлежащих поселках.
Первичный же рынок даже на этом этапе работал без перебоев. Средства в его развитие текли рекой со всех сторон. Многие граждане делали инвестиции в недвижимость первичного рынка, надеясь тем самым уберечь их от постоянно нависших над головой перемен. Многие тщательно обдумывали каждый свой шаг, некоторые просто пытались вложить свои капиталы в нужное и выгодное (по их мнению) дело.

Третий квартал не принес в Украину обещанных улучшений. На Донбассе не прекращалась война, а хуже того – военные действия становились все сильнее и более кровавыми. Эти негативные процессы в совокупности подрывали повседневную жизнь граждан и экономику в целом. В Госбюджет были внесены изменения, которые касались расходов на военные действия, переоборудования государственной армии и восстановления территорий Донбасса, которые с каждым днем все больше подвергались разгрому.

У каждого работающего гражданина страны из зарплаты вместе с налогами начали вычитать новый «военный налог», размер которого составил от 1,5 до 15 % от получаемых средств. Сократились расходы на обеспечение многих органов исполнительных властей. Страна училась жить по новому, так как это диктовали те времена.

Наблюдались массовые закрытия депозитных счетов. На август месяц гривна упала еще на 15 %. Конец сентября ознаменовался установлением лимита на продажу валюты (на сумму не больше чем 3000 гривен). Но и такие деньги найти в обменниках или банках стало довольно сложно. В официальных точках доллары на продажу не выставляли.

Такое состояние валюты сильно повлияло на рынок недвижимости. Масло в огонь подлила очередная (третья) мобилизация и потери наших солдат под Иловайском (огромные масштабы). Усилился настрой всего общества в сторону негативных эмоций. Как покупатели, так и продавцы были полностью дезориентированы и были не готовы к активным действиям на рынке жилой недвижимости. Большой процент участников торгов решили переждать до лучших времен.

Третий квартал стабильно снижал долларовые цена. На последнем этапе этого квартала цены в долларах по Киеву снизились на 5,2 %. Хотя те, которые были выставлены в гривнах, выросли на 5,3%. Национальная валюта просела.

Застройщики первичного рынка начали повышать стоимость своих квадратных метров в гривнах. Уменьшился приток инвесторов и вместе с тем была снижена деловая активность. Увеличилось количество сделок на вторичном рынке.

В третьем квартале стабильно пошли дела на поправку на рынке аренды квартир: увеличился поток беженцев из Донецкой и Луганской областей.

Четвертый квартал вступил в силу со своими заметными изменениями.

Оценить все перемены комплексно пока сложно, но можно точно сказать, что они были как положительного, так и отрицательного характера и имеют свои очень большие риски.
Прошли выборы в Верховную Раду, сформировались правительство и парламентская коалиция. Налоговый кодекс перетерпел внесения болезненных поправок.

На 2015 год без опозданий был принят бюджет, который в свою очередь также потерпел ныне не виданых ему изменений: расширились военные расходы, были изменены принципы, по которым формировались местные бюджеты.

Местные власти получили новые полномочия: с этих пор они смогут самостоятельно облагать налогами определенную недвижимость. Ставки для этого налога местные власти устанавливать будут тоже сами (предел от 0 до 2% от минимальной зарплаты на каждый метр квадратный, который превышает «норму»).

Депутаты попытались решить проблему граждан, которые пострадали от валютных кредитов.
На этом этапе были объявлены предстоящие масштабные процессы мобилизации. Стало вероятным вторжение армии агрессора. План, которые еще совсем недавно строили себе участники рынка недвижимости, начали рушиться. Власти пытаются осуществить рискованные попытки одновременно обеспечить всем необходимым армию и в то же время не вызвать социальный бунт в населения.
Большую роль на всех этапах на рынке недвижимости играли изменения курса валют, они были нестабильны и скачкообразны. Так, например, за одну неделю (период с 4 о 11 ноября) соотношения гривна-доллар США официально упало на 22%. Коммерческие банки поднимали доллар еще выше. Лимит покупки валюты так и оставался в пределах суммы 3000 гривен, но и этих денег в свободной продаже не было. «Черный рынок» в свою очередь мог предложить валюту и в более крупных суммах, но и цены на нее здесь были намного выше обычного. Увеличилось число проблемных банков. Многие прекратили выдачу денег, некоторые «радовали» своих клиентов выплатами до 500 гривен за сутки. С н
ачала года, клиенты, потерявшие доверие к банкам, вывели с банковских счетов 29 % депозитов.
Начали свои движения и цены на недвижимость. Средние ценовые предложения (Киев) в иностранной валюте упали на 10,1 %, а в национальной поднялись на 11,9%. С 1 ноября продавцы начали указывать цены на жилье исключительно в гривнах, а в доллары сумма переводится непосредственно по факту, соответственно текущему курсу.

Такие изменения опять повысили интерес клиентов к первичному рынку жилья. Застройщики, которые перестали торопиться поднимать цены, опять привлекли к себе приличное количество инвесторов. А те, кто вложил часть своей суммы в такое жилье немного раньше, теперь должны были выплачивать оставшуюся часть по более высоким ставкам.

Вторичный рынок практически потерял интерес покупателей. Продажи даже если и происходили, то в весьма редких случаях. Активность катастрофически снизилась.

Бытует мнение, что зима не пробудит тишину на вторичном рынке. Ведь в это время традиционно правят зимние каникулы . А учитывая нынешнюю ситуацию, то в январе-феврале торговая активность упадет еще больше.

Тем более что долларовые цены плавно снижаются. А вот цена в гривнах зависит только от того, насколько стабильно будет чувствовать себя национальная валюта. Все прекрасно понимают, что при роте доллара и цена в гривне будет значительно расти вверх.

Дальнейший прогноз опять же зависит от многих факторов: как быстро уладят военные действия, избежит ли страна дефолта, минимизируют ли налоги на недвижимость киевские власти, сдадут ли застройщики вовремя в срок свои объекты.

Единственным верным прогнозом будет то, что в 2015 году рынок недвижимости ждут более трудные, чем в 2014 году времена. Все понимают, что проблемы, которые наслаивались в течение года, за пару месяцев не развеются. Хотя если сосредоточить все силы на решение данного вопроса, то прогресс конечно возможен.





Комментарии

blog comments powered by Disqus

Финансовый супермаркет